Behoefte aan dynamische bedrijfsruimtes


Deel dit artikel

Onlangs verscheen het boek Megatrends MKB, het handboek soldaat voor ondernemers in disruptieve tijden. Trendwatcher Adjiedj Bakas en Hans Biesheuvel van ONL voor ondernemers zijn  de auteurs van dit boek. Met hun toestemming mocht de redactie van Rijnstreek Business voor u een hoofdstuk inhakend op ons thema Bouwen publiceren.

Tekst: Adjiedj Bakas en Hans Biesheuvel

Wie in een grote of middelgrote stad woont en een flinke wandeling maakt door zijn of haar woonplaats –laten we zeggen van het centrum, door de buitenwijken naar de randen – zal constateren dat er ergens iets niet helemaal goed gaat. Want wat tijdens zo’n wandeling onze moderne leefomgeving nog het meest onderling lijkt te verbinden, zijn de borden met ‘te koop’ en ‘te huur’ die we onderweg overal tegenkomen. We zien ze niet alleen aan de gevels of in de voortuinen van woningen maar vooral in winkelvitrines, achter ramen van kantoorpanden en op bedrijventerreinen. Vooral na zonsondergang geven al die lege gebouwen een unheimisch gevoel en ze zijn slecht voor de leefbaarheid en het vestigingsklimaat. Ze laten zien dat wij als bedrijfsleven onze vastgoed strategieën moeten aanpassen, iets waarbij we nauw zullen moeten samenwerken met de lokale overheid.

Leegstand in cijfers
Sommigen zullen zeggen dat het bovengeschetste beeld overdreven is. Ze hebben in die zin gelijk, dat de leegstand 2015 voor het eerst in tijden is afgenomen. Volgens vastgoedinformatiemakelaar Locatus stonden er op 1 januari 2016 ‘nog maar’ 16.562 winkelpanden leeg, ofwel 7,4 procent van het totaal. Dat is 0,1 procentpunt minder dan een jaar eerder. In plaats van over ‘een afname’, kunnen we dus misschien beter spreken over ‘geen toename’. Op de kantorenmarkt gaat het er iets beter aan toe, zo meldt makelaarsvereniging Dynamis. Daar is de leegstand in 2015 met maar liefst 7 procent gedaald, met als gevolg dat er begin juli van dit jaar 6,67 miljoen vierkante meter aan kantoorruimtes leegstond, ofwel een kleine duizend voetbalvelden. In 2013 was dat nog 8,32 miljoen vierkante meter, dus het gaat zeker de goede kant op. Alleen is de afname niet te danken aan een aantrekkende markt voor kantoorruimte. Het aantal leegstaande vierkante meters dat werd verhuurd is maar 4 procent meer dan een jaar geleden. De afname komt vooral doordat steeds meer kantoren een tweede leven krijgen als hotel of appartementencomplex. Alleen al in de eerste helft van 2016 is 340.000 vierkante meter kantoorruimte ‘omgekat’.

Makelaars verwachten echter dat de kantorenmarkt zal aantrekken,zeker als in de nasleep van de Brexit bedrijven uit het Verenigd Koninkrijk de oversteek zullen maken naar Nederland. Vastgoedadviseur CBRE waarschuwde in dit kader zelfs dat in Amsterdam een tekort aan geschikte kantoorruimte dreigt te ontstaan, en dat, nadat dit jarenlang in veel gemeenten een taboe is geweest, nieuwbouw weer bespreekbaar moet worden. Met als gevolg dat we wellicht over een paar jaar met nieuwe lege panden zitten, omdat de Britten toch niet kwamen.

Behoefte aan dynamische ruimtes
Het sleutelwoord in de waarschuwing van CBRE is overigens ‘geschikte’. Een groot deel van die miljoenen vierkante meters die direct beschikbaar zijn, is blijkbaar ongeschikt. Dit kan natuurlijk zijn doordat ze op de verkeerde plek liggen. Maar gelet op het feit dat de leegstand juist het grootst is in de grote steden, valt dat te betwijfelen. Het kan ook zijn doordat een deel inmiddels verouderd is en we blijkbaar niet voor de lange duur bouwen. Dit verklaart ook waarom leegstaande kantoorpanden vaker een sloper vinden dan een huurder; sloop is goed voor ongeveer de helft van de afname van het aantal vierkante meters. Maar wat zeker is, is dat veel leegstaande kantoorpanden ongeschikt zijn, omdat ze veel te groot zijn en zo statisch zijn ingedeeld dat ze niet eenvoudig zijn aan te passen als bijvoorbeeld een bedrijfsverzamelgebouw. Daar komt bij dat voor de eigenaar leegstand als bedrijfsverlies geldt en daarmee aftrekbaar is van de belasting. Dit kan soms aantrekkelijker zijn dan er een andere bestemming voor zoeken.

Toch is dit waar we naartoe moeten. Gemeenten noemen dit ‘transformatie’. Een mooi voorbeeld is het 42.000 vierkante meter grote GAK-gebouw in Amsterdam. Na jarenlange leegstand herbergt het tegenwoordig 320 studenten- en starterswoningen, horeca en kleine kantoorruimtes voor start-ups. In Eindhoven verbouwde Camelot Student Housing een kantoorpand tot 107 studentenwoningen, die in een mum van tijd verhuurd waren. Niet zo verwonderlijk, want het gebouw ligt – zoals heel veel kantoorruimte –midden in de stad en dat is waar we willen wonen: op loop-, fiets of tramafstand van het centrum. De komende jaren zullen veel meer kantoorkolossen worden ‘omgekat’ tot woningen, hotels en andere gebouwen de ruimte bieden aan kleinere bedrijven. De meeste gemeenten die met leegstand kampen, hebben hier zelfs een speciale bemiddelaar voor in dienst: de kantorenloods die de jongens en meisjes projectontwikkelaars hun fiscale voordeeltjes nog eens laat afwegen tegen het maatschappelijk belang.

Kantoren hoeven overigens niet permanent aan de markt te worden onttrokken. In Duitsland worden bijvoorbeeld al kant-en-klare prefabstudio’s in kantoren geschoven. Dient zich alsnog een koper aan, dan worden ze er net zo gemakkelijk weer uitgehaald en in een ander gebouw gezet, zonder allerlei dure bouwkundige ingrepen. Zo gemakkelijk kan het, en zo gemakkelijk moet het ook in Nederland. Temeer daar onderzoeken erop wijzen dat de kantoorbehoefte de komende jaren zal dalen. Door de vergrijzing neemt de werkgelegenheid af en door ontwikkelingen als flexwerken, telewerken en het toenemende aandeel zelfstandige professionals is minder kantoorruimte per werkende nodig. Eigenaren van kantoorgebouwen kunnen dus maar beter op zoek naar andere bestemmingen voor hun pandjes. Wie toch nieuw bouwt, moet er rekening mee houden dat in een wereld waarin bedrijven de ene keer groeien en dan weer krimpen, behoefte is aan kantoor- en bedrijfsruimte die daarop is af te stemmen. De gebouwen waarin we ons vestigen moeten net zo dynamisch worden als onze bedrijven en onze werknemers zijn. Dit betekent dat de tijden van langlopende huurcontracten voorbij zijn. We betalen tenslotte niet voor vierkante meters die we niet nodig hebben. En als onze huidige plek niet aan onze veranderde behoefte voldoet, willen we snel kunnen verhuizen, zonder ingewikkeld gedoe en hoge kosten.

Weg met de vestigingsplaats
Inwoners in de Randstad denken graag dat het allemaal bij hen gebeurt. Lang was dat ook zo en de verwachting was dat het platteland langzaam maar zeker overbodig zou worden. Afgezien van wat boeren en buitenlui, zou iedereen zijn economische heil gaan zoeken in de grote stad. Het platteland zou deels teruggeven kunnen worden aan de natuur, zodat al die stadsbewoners in het weekeinde een frisse neus konden halen. Maar dit was gerekend buiten het internet. Internet heeft ertoe geleid dat vestigingslocaties voor bedrijven veel minder belangrijk zijn geworden. Op de slagingskans van start-ups is locatie zelfs nauwelijks nog van invloed. Als de internetverbinding deugt, kun je net zo goed op het platteland zitten als in de grote stad. In een aantal opzichten is het platteland zelfs een aantrekkelijker vestigingsplaats. De kosten van levensonderhoud – en daarmee de lonen – zijn er een stuk lager en in deze tijd van besparen is dat een belangrijk gegeven. Bedrijfsruimte is ook een stuk goedkoper op het platteland. Startende ondernemers kunnen de huren in de grote stad nauwelijks opbrengen en ondanks de enorme leegstand is geschikte werkruimte voor hen moeilijk te vinden. Op het platteland is juist een toenemende overvloed aan locaties. Naar verwachting zal tot 2030 maar liefst 15 miljoen vierkante meter aan agrarische gebouwen leeg komen te staan. Met een paar eenvoudige ingrepen kunnen die worden omgetoverd in unieke en karakteristieke bedrijfsruimtes. Huur met een groepje internetondernemers een boerenschuur, verbouw die een beetje met hulp van wat lokale aannemers, en je hebt voor een prikkie een plekje waar de Googles en Yahoos van deze wereld jaloers op kunnen zijn.

Nog veel meer mogelijkheden
Tot voor kort staken gemeenten vaak een stokje voor het ontplooien van niet-agrarische bedrijfsactiviteiten op voormalige agrarische erven. Tegenwoordig zien ze het echter vaker als een kans om het landelijke gebied vitaal te houden. Heel goed, want dat verbod werkte in de praktijk toch vaak niet. Veel van die niet-agrarische activiteiten beginnen kleinschalig, zonder dat de gemeente daarvan op de hoogte is. Een mooi voorbeeld komt uit Noord-Brabant, waar een voormalige boer een handeltje in kampeerartikelen begon. In de loop van der jaren groeide het zaakje uit tot een outdoor-reus die volgens het gemeentelijk bestemmingsplan helemaal niet op dat erf zou mogen zitten. Maar ja, fait accompli, zoals de Fransen zeggen, en allerlei Brabantse jongetjes en meisjes hadden er ondertussen een baantje gevonden. Daarmee hebben we meteen één mogelijke andere bestemming te pakken: winkel-, showroom en magazijnruimte. In het Zeeuws landelijk gebied zijn bijvoorbeeld de laatste jaren veel webwinkels met hun magazijnen neergestreken. Ze bedienen daarvandaan de Belgische markt, want bij onze zuiderburen mag van de vakbonden niet na acht uur ’s avonds in magazijnen worden gewerkt om pakjes verzendklaar te maken. Terwijl juist dan de uitgewerkte mens zijn online boodschapje doet! Uitstekend, want zo blijft op kosten van de Belg ons groene grensgebied economisch actief.

En we kunnen nog wel wat bedenken. Als betrouwbaar breedbandinternet verzekerd is, kunnen ICT-bedrijfjes prima vanuit een verbouwde schuur opereren. Hetzelfde geldt voor een wellness- of spacentrum. In een grote stal kun je eenvoudig een bovengronds zwembad neerzetten. Voor 2000 euro zijn ze te bestellen bij webwinkel Amazon.com. De stallen en schuren bieden ook mogelijkheden voor de makersbeweging. Kleine fabriekjes die de regionale en lokale markten bedienen en creatieve werkplaatsen hebben de toekomst. Leegkomende woonhuizen kunnen worden omgebouwd tot zorgboerderij, hotel, vakantiewoning of kantoor.

E-towns
Het landelijk gebied loopt zeker niet achter als het om internet gaat, zo blijkt uit een onderzoek van Google naar de online kracht van lokale bedrijven. Gemeten werd het aantal bij de Stichting Internet Domeinregistratie Nederland (SIDN), geregistreerde internet-domeinnamen en de gemiddelde up- en downloadsnelheid per gemeente. In Noord-Holland gooide niet Amsterdam de hoogste ogen- met zijn fancy Science Park –  maar het kleine Weesp. De andere provinciewinnaars waren o.a. Deventer, Veendam, Best en Noordwijkerhout. Bepaald geen metropolen. Gewone plattelandsstadjes, kortom, die qua online-kracht heel aantrekkelijke vestigingsplaatsen zijn voor ondernemers. E-towns worden ze genoemd. Wat e-towns met elkaar gemeen hebben is niet alleen dat ze beschikken over supersnelle internetverbindingen, maar ook – en dat is volgens Google nog belangrijker –dat de lokale overheid nauw samenwerkt met het bedrijfsleven en met onderwijsinstellingen om de digitale mogelijkheden optimaal te benutten. De e-towns proberen niet zo zeer nieuw bedrijven aan te trekken, dat is een welkom bij-effect.

Hun voornaamste doel is het bestaande bedrijfsleven de kans te geven mee te komen in een gedigitaliseerde en geglobaliseerde wereld, en om het platteland leefbaar te houden. Het is tekenend dat het Gelderse Wijchen –met 97 procent glasvezeldekking en door Google beloond met de eTown Award 2013 – al in 2008 verkozen werd tot meest mbk-vriendelijke gemeente van Nederland. “De e-town-gemeenten zijn he bewijs dat je als ondernemer niet in de traditionele economische sterke regio’s zoals de Randstad gevestigd hoeft te zijn om succes te hebben”, aldus Pim van der Feltz, directeur van Google Nederland.

Geef een reactie