Huurkorting als eindejaarsgeschenk?

De dag voor Kerst kwam de Hoge Raad met duidelijkheid over huurkorting voor ondernemers die een winkel- of horecapand (290-bedrijfsruimte) huren. Het leek een eindejaarsgeschenk voor de huurder, maar enige nuance is geboden. 

Als ondernemers afhankelijk zijn van de komst van publiek én getroffen zijn door lockdowns en/of (andere) beperkende maatregelen, dan hebben zij in principe recht op een huurkorting. 

De Hoge Raad geeft aan dat aantasting van het huurgenot door de sluiting of beperkte opening van het bedrijf, juridisch niet als een gebrek aan het gehuurde moet worden gezien, maar als een onvoorziene omstandigheid. Dit lijkt juridisch geneuzel, maar betekent in de praktijk dat op huursituaties waarbij de huurovereenkomst vóór 15 maart 2020 is aangegaan (dus vóór corona), de huurkorting standaard van toepassing is. Als de huurovereenkomst is aangegaan ten tijde van corona, dan had de huurder al rekening kunnen houden met situatie; dus geen onvoorziene omstandigheid.

Volgens de Hoge Raad moet de pijn worden gedragen door huurder én verhuurder gezamenlijk. De uitbraak van corona ligt namelijk niet in de risicosfeer van de huurder, maar ook niet in de risicosfeer van de verhuurder. Voor de berekening van de hoogte van de huurprijsvermindering hanteert de Hoge Raad een rekenmethode (de zogeheten vastenlastenmethode). 

Bij deze rekenmethode wordt rekening gehouden met het aandeel huurlasten t.o.v. de totale vaste lasten, de hoogte van de omzetdaling, en in hoeverre de huurder al overheidscompensatie in de vorm van TVL-subsidies heeft gekregen. NOW en Tozo-subsidies mogen buiten beschouwing worden gelaten, aangezien deze subsidies op personeelskosten en inkomensondersteuning zien. De uitkomst van de berekening wordt uiteindelijk 50-50 verdeeld over huurder en verhuurder, tenzij een andere verdeling redelijker is. 

Bij het bepalen van de redelijke verdeling kan vervolgens rekening worden gehouden met bijvoorbeeld de omstandigheid dat de huurder een grote retailer dan wel eenmanszaak is, de verhuurder voor zijn pensioen afhankelijk is van de huurinkomsten, de verhuurder de pijn niet ergens anders neer kan leggen, de huurder een ondernemer is die ook nog andere renderende activiteiten heeft, of het feit dat de huurder niet voldoende inspeelt op de crisis.

Juridisch gezien moet de pijn dus worden verdeeld, de Hoge Raad geeft als richtlijn een rekenformule, maar geeft daarbij ook aan dat de uitkomst niet heilig is. Het komt er uiteindelijk op neer dat huurder en verhuurder platgezegd zullen moeten onderhandelen op basis van de omstandigheden die in hun situatie spelen.

Mijn advies aan huurder en verhuurder is: ga gewoon met elkaar in gesprek, stel je redelijk op en houd een bestendige en gezonde huurrelatie voor ogen. Gebruik indien mogelijk de richtlijn van de Hoge Raad maar besef je ook dat, -zodra de pandemie voorbij is-, beide partijen baat hebben bij een goede huurrelatie en het toekomstige (ver)huurgenot daarvan. 

Uitspraak Hoge Raad: ECLI:NL:HR:2021:1974 

Advies Procureur-Generaal: ECLI:NL:PHR:2021:902 n

Bas van der Meij
Partner
Abin Accountants en Adviseurs
www.abin.nl

Geef een reactie